湾区买（qiang）房经验
前段时间分享了我朋友在波士顿买公寓的经验美国买房小结，和我自己在德州买house的经验美国买房分享（1）（系列还没写完..）。湾区小伙伴纷纷表示，这经验完全不适用于湾区呀。是的，湾区...犹如bug一般存在，普通的美国买房经验没有办法apply到湾区。
前段时间我在华人网上看到一篇挺不错，信息挺全的湾区买房总结。转载过来分享给大家。前半段的总结其实也适用于大部分普通人买房子（到了【出价 】就主要是湾区的情况了），这个mm的很多经验和我的感受非常的接近，比如首先要买自己喜欢的房子，比如买房子的时候要考虑将来resale的潜力等等。
【买房需求】 开始看房，甚至接触中介之前，之前把自己觉得重要的因素列一下，就能搞明白要买什么样的房子了。不同的人有不同的需求，也许别人眼中完美的房子，对你来说就是鸡肋。要了解自己要什么，而不是单纯的被市场和房价左右，迅速出手，买一个不适合自己生活的房子。 我买房时列的： 1. 离我上班不能超过15分钟（我妈来探亲的半年我要回家陪她吃午饭，晚上下班我可以回家做晚饭） 2. 屋里不能有楼梯（免得我妈或者以后的小孩不小心摔着） 3. 要安静，不能听得见高速或者火车的声音（方便常常开窗） 4. 步行距离能吃饭和买菜 （方便我妈出门） 5. 要有游泳池或者lot>6000可以挖游泳池 (我老公喜欢游泳） 还有一些其他的常见硬伤不能有，也不能在flood zone. 最后我看房看了1年多, 每个周末都看，看了100-200个房子, 下了十几个offer，买到了房子。 不管买房也好租房也好，我图的就是更多的陪伴和照顾家人，给她们好的生活，以后升值是多点还是少点，对我来说不是重点。 【看房经验】 我是很挑剔的人，在飞涨的房价下，花了一年的时间才买到满意的房子，应该算是相当有耐性了。我买的是自住房，打算至少住5年, 更多更好的陪老妈，不想换来换去，所以原则上只要还没到完全买不起的地步，早点晚点，贵点便宜点, 买到就行了。下面是我总结的经验，分享给向我一样挑剔的mm. :) 1. Agent很重要。即便是我非常气馁，非常不确定自己是不是应该降低标准的时候，我的agent都没有降低过标准，有问题或者不符合我家需求的房子就是很明确的告诉我不能抢，她的原话是“如果你是我的女儿，我就不会让你买这个房子”。虽然我买不到房子她就拿不到佣金，我很过意不去，但是她从来没有催过我。我下offer时她从来都不会让我猛砸钱进去, 会研究统计数据之后，尽量出价在前三位以内，这样即便不是第一，也常有机会counter offer. 我们都很努力, 下了很多次offer的原因是因为cash offer实在太多，而且我常出价在接近我budget上限的位置上，结果常常有人比我更肯出钱。 注意：千万不要因为agent催促, 就放弃自己的标准，买不喜欢的房子。我认识一个买了房子之后各种抱怨的人，原因就是agent催的急，说找到的off market的房子机会难得，再不买就买不上了什么的，结果买了之后并不喜欢，非常后悔。买房子不像买衣服，你一时耳根子软听了导购的，回头还能退换。如果你的agent不能为你考虑，可以明确提出要换人，不要一时碍于面子或者贪图对方承诺给0.5%的rebate而勉强。一个值得信任的agent不止是现在帮你买房，以后等你升级房子的时候，还可以帮你卖房，再买新房。 2. 新房子一出现，网上很多信息就可以确定房子适合不适合，都不用实地去看。有以下几方面信息我会提前做功课。 地质：http://myhazards.caloes.ca.gov/ flood zone会强制买flood insurance, 而且一旦真的flood了，会非常难以清理 环境：Google的Street View 可以看附近的街道房子情况，还有车辆的多少和品牌，破旧的车多的地方不能买。 邻居：http://www.whitepages.com/ 可以搜到邻居的名字和年龄，我个人喜欢老人多的街区，安静，适合我妈 交通: 在上下班时间用google地图搜索房子离自己和老公的commute时间 安全：https://spotcrime.com/ 这里要说一下,离主干路略远，有点弯弯绕的位置比较安全。 Floorplan: Google有个3D View，根据窗子位置和redfin的图片，可以画出大致的floorplan. 也可以顺便看出房子的privacy, 邻居二楼能不能看见房间或者院子。 3. 实地看房子的时候，我会留意这几点。 看明白什么是bone, 什么是cosmetic. 举例来说，我prefer有crawl space和attic的房子，隔热防潮, 这是结构上的，有一些地区因为建造年代的缘故不是这样的房子，我就pass了。 还有就是白天看一次，晚上看一次(开到门口停一会）。有的房子隔几个block有公寓，白天看房看不出来，但是到了晚上，路边都是车子。还有的房子，agent会在open house的时候放音乐来掩盖traffic的声音，晚上去听听比较真实。 基本我们下offer的房子，都在open house之前就约agent看过，讨论过优缺点（不会被其他人听到），然后open house的时候，我们至少会去观察人流量，看看是不是popular （当然根据发出去的disclosure数量也可以判断）。早看房也会有更充足的时间看disclosure, 让自己的agent与卖房agent套磁。 拍视频，回家可以看，不然同一天看多了容易搞混。 观察邻居是不是安装了防盗门，ADT什么的，如果家家都有防盗门，可能有治安隐患。 【“硬伤”】 今天看到一个mm问什么算硬伤，下面是我的回复：买房子要看改建的potential和房子的resale潜力，能够花钱解决的问题都不是问题。 1.老旧 -cosmetic, 可以花钱解决 2.面积 -如果是SFH的lot, 面积小于5000就影响potential, 如果是房子本身，可以加盖扩建，花钱解决 3.朝向 -如果是SFH, 不重要，如果是TH, 就会影响一些舒适度，因为有空调，不是很重要 4.户型不好 - 如果是SFH, 可以花钱改建 5.层高低 采光不行 - 如果是SFH, 可以花钱改建 6.没车库 - 这样的房子curb appeal不好, 影响升值 7.没空调/heating -可以装空调就行, 需要有attic，那种没有attic的平顶房子隔音隔热都不好，curb appeal不好，不要买。 8.靠大路 - 硬伤，治安和噪声都有隐患 7.近高速 - 硬伤，噪声隐患，需要夜深人静的时候到那个房子附近听一听，看看是不是影响生活质量 8.高压线 - 硬伤，但是你需要了解哪个类型是高压，很多低矮的post都不是。 9.离教堂近 - 只要不是紧挨着，就还好，要观察周日是不是有过多的车辆停在房子附近 10.离医院近 - 只要不是紧挨着，就还好，要观察是不是有救护车出入，房子在不在救护车必经之路 11.离小学特别的近 - 如果是好学区，是优点 12.离mobile home park (homeless shelter近) - 硬伤，治安隐患。 13.离机场近 - 硬伤，噪声隐患，特别要注意不要在飞机起飞降落的延长线上，非常吵 14.离墓地 mortuary 近 - 墓地附近安静，不是什么问题 15.风水什么的都不算个事。。。。 【此外加两条，非常重要】 1是地质隐患，加州的话，看http://myhazards.caloes.ca.gov/ 一定要躲开地震断层和flood zone 2是要读disclosure里的地基inspection，地基问题是可以非常严重的 【出价】 基本上，不下offer你是没法知道有多少人抢, 出价多少的。我们为了避免错过喜欢的房子，看得上的房子都在自己budget内下了一个offer。我经常好几周才看见一个能买的，所以每个都要出个价试试。 一小半的offer直接输给了cash offer, 我出价最高, 直接被cash offer match, 然后抢走。这种情况在那些lot size大, potential好, 略微需要装修的房子上极其常见。南湾有大量的人做flip house, 所以现金流很大。剩下的offer基本上都有counter offer的机会, 我们出价就算不是最高，也经常是前三。这种情况特别tricky。如果房子没有多少人抢, 多加钱撑到pre-approval的limit买，卖家一般会接受。但是当市场hot，抢这个房子的人超过10个, 并且最高价附近的offer有3-5个的时候, 卖家挑买家就是这样的了： 1, 看谁down pay多. 我曾经出了最高价,最后因为别人down pay 40%而没抢到 (我25%) 2. 看谁pre-approval高. 对卖家来说, 一次卖出, 买家顺利做成贷款是很重要的一件事。 因为湾区房价涨的飞快，有时appraisal会比成交价低几万块。(如果你下offer的房子周边近期没有卖出的房子要特别留意). 这种情况下，就需要用cash补足offer价与appraisal的差价。如果appraisal的价格比成交价低, 买方又没有足够cash来弥补，就会导致贷款失败, 卖家就要重新list房子，所以卖家prefer cash多或者pre-approval尽量高于offer价的买家。所以，有些时候，我就算撑到pre-approval的上限也抢不到，即便抢到了，也有appraisal不成的话不得不违约的风险。所以一旦counter offer太接近我的pre-approval limit了, 我就放弃了。 3. 贷款close速度. 虽然这一条我agent一开始就介绍了合适的lender，我没遇到问题, 但是要提醒一下大家。这也是一个卖方考虑的因素。有的lender30天close, 有的lender可以21天close，卖家喜欢更快close的offer。我们选了close速度快的lender, 从offer成功到拿到钥匙只用了19天。