美国买房分享（2）
在美国买房分享（1）我主要聊了买房的一些前提基本情况，比如怎么选房产代理，买哪里的房子，买什么样的房子，去哪里获取买房的信息等。这篇主要聊聊，当你真正serious要买房的时候以及买了房以后要做些什么。
【买房前需要做什么准备】
1. 你首先要想清楚的是买多少钱的房子。
因为这个直接取决于你需要准备多少cash付首付；之后拿pre-approval letter也是需要的。美国一般是要求20%的首付，低于20%也可以但是有额外的费用。你也可以多付首付，就是超过20%，但据说最后能quote下来的利率差别不大。聊的几个broker都建议我们这样的年轻人不要多付首付，cash留在手上还可以做其他的理财投资。
2. 准备现金
这里要特别提醒大家的是，除了贷款的首付需要准备现金外，整个买房的过程还有各种七七八八的手续费，建议大概要准备1-2w的缓冲作用的现金。这笔费用包括房检、房子保险等。之后还需要买家电、家具，至于这个要花多少钱就因人而异了。
然后一个被很多人在后台问过的问题，怎么把钱从国内弄到美国来？但很不好意思告诉大家，这个我实在没有什么经验。我和老公都是到美国读了博士再工作，加上私立学校博士的工资还算比较高，从来没有找家里要过钱...这次买房子的首付也是靠我和老公两个人在美国六年的积蓄付掉的。
anyway，对于如何从国内汇款过来我不是太清楚。只知道国内现在限汇很严重，估计要找人或者各种七大姑八大姨一起来汇钱才能解决吧。有经验的朋友欢迎后台留言。但基本的建议是，当你准备买房子的时候就要开始筹钱了，因为你也不知道啥时候你就看上房子需要下offer支付首付了。
3. 停止/减少申请信用卡
以前还没有买房子计划的时候看网上讨论，似乎大部分人都觉得申请信用卡导致hard pull太多从而贷款困难或者贷款利率会比较高，所以要提前好久不申信用卡。后来我咨询过我一个在Equifax工作的朋友，他给我的建议是，不需要提前太久，该撸羊毛的还是要撸；尤其是大部分人把买房子的事情都会一拖再拖，那等太久了好多羊毛也都错过了，其实没必要。差不多半年内没有信用卡的hard pull就可以了（注意：这个仅代表我朋友个人意见）。
我自己是按照我朋友意见走的，本来计划2018年春天买房子，所以打算2017年夏天差不多就不申请信用卡了。结果买房子的计划提前了，幸好暑假还没有来及申请信用卡...所以差不多贷款到我上一次有信用卡的hard pull大概在8-9个月左右。
4. 查看免费的信用分数
美国三大信用局每年都可以提供一份免费的信用报告，在准备看房的时候就可以request去了。报告非常的详细，你可以知道自己准确的信用分数，以及过去这些年的hard pull都有哪些（包括信用卡、租房、utilitiies这些）。这个在申请贷款的pre-approval letter的时候很有用。同时你对自己的信用分数有了大概的了解，有的人分数比较低，realtor可能会建议你再养养分数再买房，否则也难拿到一个好的利率。
5. Pre-Approval Letter
这个是贷款需要的，不是必须，但建议要有。主要就是问一堆问题，合适你的工作、薪水、信用分数什么的。我周围有不少朋友是下了offer才急急忙忙去弄的。我的agent很不错，在开始看房子的时候就让我先准备好pre-approval letter，找的是她合作的broker。
我开pre-approval letter并没有产生hard pull，broker用的是我提供的三大信用局的免费信用报告。但我有朋友找银行开pre-approval letter有hard pull。
【看房】
看房的过程相对比较简单。一般是两种，一种是open house，广告到处有，你在open house的时间过去就好了。另外一种是需要预约，你的agent和对方的seller agent（或者房主）约好看房的时间。通常是不会和房主有直接联系的，看房也都见不到房主。我们买房比较迅速，没有去过open house，用了一个上午和两个下午看房，每半天agent大概给我们约了六七家房子。
挑房子的时候每个人的preference不一样，这个在美国买房分享（1）其实已经比较详细地说过了。简单总结下就是1）先关注不可改变的因素（比如location），再关注可以人为改变的因素（比如房子结构，家具布置等）。2）兼顾自己喜爱和将来市场上resell的情况（比如最好不要选那个片区比较贵的房子）。
【下offer】
如果看中一个房子之后，就可以请你的agent帮你下offer了。具体下offer的钱agent会有建议，但是拍板的还是你。比如我家的房子我老公很喜欢，恨不得直接原价开offer；agent建议我们压价2w5试一下；我自己也挺喜欢，但这个房子在我们看完之后是open house，据说去的人还挺多。最后决定是压了1w5报价上去。
提交offer的过程也比较琐碎，agent会给你一堆文件签字。不过现在都是电子版的，还算方便。agent会带你过一些重要的条款，如果你有时间也可以一页页看过去。所有材料签完之后，agent就帮你把offer交给seller agent了。一般会给对方一个回复的期限，比如48小时。前面提到了，因为担心open house结束之后还有人要下offer和我们抢房，我们只给了卖家24小时回复。
对方可以选择接受offer，拒绝offer，或者继续砍价。我们的卖家砍了一半，7.5k，最后成交了。
【offer接受以后的一周】
用我agent的话来说，每次offer成交之后的一个礼拜都是她最忙也最挂心的。这一个礼拜要做的事情太多了。
1. optional fee 无条件反悔的押金
这个金额在几百刀不等。我们agent给我们争取的只要$100。offer一旦签了以后就要给seller交这个钱。有了这个定金，在七天内你可以无条件撤回自己的offer，定金归seller。
2. earnest money 诚意押金
也是押金。这个是交给第三方independence title公司保管的，一般在房价的1%-2%左右。在过了无条件反悔的期限之后，如果你因为自己个人的原因，而非一些不可控因素（比如贷款没有贷下来），想不要这个offer，那么押金也就是给卖家了。
这个一般是由independence title公司收取这两种定金，如果你最后房子顺利成交，都会还给你。钱会作为首付金额的一部分进入你的账户。
3. house inspection房检
这个也是比较关键的一部分。房子看上去再好看，如果内部有问题也是比较麻烦的。同时，如果房检有问题，你是可以合理撤回offer并拿回押金的。
我们是找agent和朋友推荐了几家house inspection，然后上网看了review再比较了价钱，最后选了一个。房检的价格里要尤其关注是不是包含屋顶，有的价格看上去很诱人，但不算屋顶；一般检查屋顶都挺贵的。据说房市旺季，很难约到好的house inspector，因为人太多了...
house inspection主要就是检查房屋的状况啦。比较关键的就是基础、屋顶，空调制冷效果等。还有一些更细节的东西。我家3000+ square feet的屋子，查了两三个小时，最后的报告也巨长无比...
另外agent也会根据房检报告，开一张单子向对方卖家再要一些羊毛。比如说，你这个门，房检报告说不行，你要给我们点钱修这样。但是能要回来多少钱就很难说了。一般而言，房子旧一些问题多一些，房主愿意给一些补偿。当然，这还要看房主是什么样的人。我家房子比较新，没啥问题，加上我个人感觉房主相对比较mean（虽然没有正面接触过）；尽管agent开了两三千的单子，他们是一点钱都没有给....
【其他手续】
1. 水电气等utilities的过户
在签房合同上，对方应该会提供utilities提供的商家和联系方式。你需要一个个打电话通知他们要过户了。过户的具体日期就是房子close的时间
2. house insurance
在贷款正式办理下来之前，你需要shop around house insurance并进行选择。然后告诉贷款的银行，他们会联系insurance company去买这个保险。买house insurance的时候建议你把房间报告放在手边，因为他们会问一些特别detailed的问题，而且好多专业名词我都不太懂什么意思。但其实很多答案都在房间报告上...
3. home warranty
也需要你shop around。一般卖家会提供第一年home warranty的钱。我家的合同上写的是up to $500，我选了一个$495的plan。这个选好了以后是通知卖家选的independence title company，他们会帮你买。据说也有你自己买的，然后reimbursement的。
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知道很多朋友在等将贷款。不过因为这部分要写的太多，放到第二篇里篇幅太长，所以会在第三篇里介绍。第三篇主要会和大家聊聊办贷款的过程，房子close那天的流程，以及房子正式过户以后一些其他事情。当然，这个也会是最后一章啦！